Plus-values immobilières

L’augmentation de valeur constatée lors de la vente d’un bien immobilier détenu par un particulier est, sauf exonération, imposable.

1. Plus-values imposables

Ce sont celles réalisées, dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé, par des personnes physiques à l’occasion de la cession à titre onéreux (vente, échange, apport en société) :

d’immeubles (bâtis ou non),
de droits immobiliers (droit d’usufruit ou de nue-propriété), ou encore de parts de sociétés immobilières (SCI, SCPI), FPI,
acquis depuis – de 22 ans pour le seul calcul de l’IR (- de 30 ans pour le calcul des prélèvements sociaux ).

Remarque

Certaines plus-values relèvent d’un autre régime d’imposition :

plus-values sur valeurs mobilières , pour celles sur titres de SICOMI non cotés,
plus-values professionnelles, pour celles sur immeubles à usage professionnel,
BIC , pour celles réalisées par les marchands de biens.

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2. Plus-values exonérées

Sont susceptibles d’être exonérées les plus-values réalisées au titre :

de certaines opérations,
ou par certaines personnes.

Plus-values exonérées (liste limitative)
Cession d’un bien détenu depuis plus de 22 ans pour le calcul de l’IR et 30 ans pour le calcul des prélèvements sociaux. Cession de la résidence principale. Cession de l’ancien logement occupé par des retraités ou invalides, de condition modeste, résidant en maison de retraite ou en foyer d’accueil, dans un délai de 2 ans suivant leur entrée dans l’établissement. Première cession d’un logement autre que la résidence principale, sous certaines conditions. (1) Toute cession dont la valeur n’excède pas 15 000 €. Expropriation, sous condition de remploi dans les 12 mois de l’indemnité d’expropriation (réinvestissement immobilier). Cession par les titulaires de pensions vieillesse ou de la carte d’invalidité non imposables à l’ISF au titre de l’avant-dernière année et dont le montant de revenus de 2014 n’excède pas 10 697 € pour la 1^re part de quotient familial (+ 2 856 € par 1/2 part supplémentaire). Échanges réalisés dans le cadre de certaines opérations de remembrement foncier. Cession de droits de surélévation réalisée jusqu’en 2014 si l’acquéreur prend l’engagement de construire des logements dans un délai de 4 ans. Cession par un non-résident d’un logement situé en France, sous certaines conditions et dans la limite d’un montant de plus-value de 150 000 €. Cession d’immeubles destinés au logement social réalisées jusqu’au 31.12.2016 (2) .

Plus-values exonérées (liste limitative)

Cession d’un bien détenu depuis plus de 22 ans pour le calcul de l’IR et 30 ans pour le calcul des prélèvements sociaux.
Cession de la résidence principale.
Cession de l’ancien logement occupé par des retraités ou invalides, de condition modeste, résidant en maison de retraite ou en foyer d’accueil, dans un délai de 2 ans suivant leur entrée dans l’établissement.
Première cession d’un logement autre que la résidence principale, sous certaines conditions. (1)
Toute cession dont la valeur n’excède pas 15 000 €.
Expropriation, sous condition de remploi dans les 12 mois de l’indemnité d’expropriation (réinvestissement immobilier).
Cession par les titulaires de pensions vieillesse ou de la carte d’invalidité non imposables à l’ISF au titre de l’avant-dernière année et dont le montant de revenus de 2014 n’excède pas 10 697 € pour la 1^re part de quotient familial (+ 2 856 € par 1/2 part supplémentaire).
Échanges réalisés dans le cadre de certaines opérations de remembrement foncier.
Cession de droits de surélévation réalisée jusqu’en 2014 si l’acquéreur prend l’engagement de construire des logements dans un délai de 4 ans.
Cession par un non-résident d’un logement situé en France, sous certaines conditions et dans la limite d’un montant de plus-value de 150 000 €.
Cession d’immeubles destinés au logement social réalisées jusqu’au 31.12.2016 (2) .

(1) Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédant la cession (sauf pour raisons familiales ou professionnelles) et remploi du prix de cession, dans les 2 ans, dans l’acquisition ou la construction d’un logement destiné à être sa résidence principale. Si le remploi n’est que partiel, l’exonération est limitée à la fraction du prix de cession effectivement réemployée.

(2) Y compris les cessions qui auront fait l’objet d’une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente ayant acquis date certaine au plus tard le 31.12.2016, à condition que la cession soit réalisée au plus tard le 31 décembre de la 2^e année suivant celle de cette promesse.

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3. Montant net imposable

Prix de cession (1) (- frais de cession)	Prix d’acquisition (2) (+ frais d’acquisition)
Calcul de la différence
Plus-value brute
Imputation, le cas échéant, d’un abattement pour durée de détention et, jusqu’au 31.12.2015, d’un abattement exceptionnel (3)
Plus-value nette imposable

(1) Diminué de l’abattement de 20 % s’il s’agit d’un immeuble qui constituait la résidence principale du défunt et de sa famille.

(2) Ou valeur réelle au jour de la succession ou de la donation.

(3) Notamment pour les cessions de terrains à bâtir (ou de droits s’y rapportant).

Abattements pour durée de détention :

pour le calcul de l’IR :
- 6 % par année de détention entre la 6^e et la 21^e année,
- 4 % pour la 22^e année de détention,
pour le calcul des prélèvements sociaux :
- 1,65 % par année de détention entre la 6^e et la 21^e année
- 1,60 % pour la 22^e année,
- 9 % pour chaque année de la 22^e à la 30^e année.

Abattement exceptionnel de 30 % pour les terrains à bâtir, appliqué à la double condition :

que la cession soit précédée d’une promesse de vente ayant acquis date certaine entre le 01.09.2014 et le 31.12.2015,
et qu’elle soit réalisée au plus tard le 31 décembre de la 2^e année suivant celle de la promesse de vente.

Cet abattement est appliqué sur le montant de la plus-value imposable après l’abattement pour durée de détention.

Cet abattement n’est pas applicable à certaines ventes entres proches : cessions réalisées par le cédant au profit de son conjoint, partenaire pacsé ou concubin et/ou d’un de leurs descendants et/ou ascendants (ou d’une société dont l’une ou plusieurs de ces personnes, cédant inclus, sont associées ou le deviennent à l’occasion de la cession).

Remarque

Bénéficient également d’un abattement de 30 % les cessions ayant fait l’objet d’une promesse de vente en 2015 de biens immobiliers situés en zones tendues que l’acheteur s’engage à démolir en vue de réaliser des locaux destinés à l’habitation.

Remarque

Les moins-values ne sont pas déductibles.

Par exception, en cas de vente d’un immeuble acquis par fractions successives par un même acte, les moins-values brutes s’imputent sur les plus-values brutes (plus et moins-values étant prises en compte après déduction de l’abattement pour durée de détention).

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4. Modalités d’imposition

La plus-value nette est :

imposable à l’IR au taux de 19 %, sans possibilité de paiement fractionné,
et soumise à 15,5 % de prélèvements sociaux.

Remarque

Le taux d’imposition des plus-values immobilières réalisées par des personnes physiques, directement ou par l’intermédiaire d’une société de personnes, est fixé à 19 %, quel que soit leur lieu de résidence.

Remarque

Déclaration et paiement de l’impôt sont normalement effectués par le notaire.

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5. Taxe supplémentaire sur les plus-values supérieures à 50 000 €

Les plus-values nettes imposables (hors terrains à bâtir), après application notamment de l’abattement pour durée de détention, d’un montant supérieur à 50 000 € sont soumises à une taxe supplémentaire dont le taux varie en fonction du montant de la plus-value imposable.

Montant de la plus-value imposable	Taux applicable (1)
De 50 001 à 60 000 € De 60 001 à 100 000 € De 100 001 à 110 000 € De 110 001 à 150 000 € De 150 001 à 160 000 € De 160 001 à 200 000 € De 200 001 à 210 000 € De 210 001 à 250 000 € De 250 001 à 260 000 € Au-delà de 260 000 €	2 % PV – (60 000 – PV) x 1/20 2 % PV 3 % PV – (110 000 – PV) x 1/10 3 % PV 4 % PV - (160 000 – PV) x 15/100 4 % PV 5 % PV – (210 000 – PV) x 20/100 5 % PV 6 % PV – (260 000 – PV) x 25/100 6 % PV

Montant de la plus-value imposable

Taux applicable (1)

De 50 001 à 60 000 €

De 60 001 à 100 000 €

De 100 001 à 110 000 €

De 110 001 à 150 000 €

De 150 001 à 160 000 €

De 160 001 à 200 000 €

De 200 001 à 210 000 €

De 210 001 à 250 000 €

De 250 001 à 260 000 €

Au-delà de 260 000 €

2 % PV – (60 000 – PV) x 1/20

2 % PV

3 % PV – (110 000 – PV) x 1/10

3 % PV

4 % PV - (160 000 – PV) x 15/100

4 % PV

5 % PV – (210 000 – PV) x 20/100

5 % PV

6 % PV – (260 000 – PV) x 25/100

6 % PV

(1) Avec PV = montant de la plus-value imposable.

Exemple

Soit une plus-value nette imposable de 208 000 €.

La taxe est calculée selon le barème suivant : 208 000 x 5 % — (210 000 — 208 000) x 20/100 = 10 000 €.

Remarque

En cas de vente conjointe par un couple marié d’un immeuble commun, l’administration admet que le seuil de 50 000 € s’apprécie au niveau de la quote-part revenant à chaque époux.

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