Immobilier locatif meublé

La location en meublé relève d’un régime fiscal particulier.

1. Notion de location en meublé

Un logement meublé habité par le locataire à titre de résidence principale est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement. Depuis le 01.09.2015, chaque pièce du logement doit être équipée d’éléments de mobilier (liste fixée par décret) conformes à sa destination.

La location meublée qui constitue la résidence principale du locataire est réglementée :

le loyer est librement fixé entre les parties et un dispositif d’encadrement des loyers s’applique dans les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants ,
le montant du dépôt de garantie est limité à 2 mois de loyer,
le bail doit être établi par écrit et respecter un contrat type,
la durée minimale du bail est de 1 an (9 mois pour un étudiant) :
- le congé du locataire est possible à tout instant sous réserve de respecter un préavis de 1 mois, y compris lorsque la durée du bail est de 9 mois (le bailleur doit respecter un préavis de 3 mois et motiver son refus de renouvellement),
- à défaut de congé donné dans ces conditions, le bail parvenu à son terme est reconduit tacitement pour 1 an.

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2. Deux catégories de loueurs

Est réputée location en meublé professionnelle (LMP) celle qui remplit certains critères. Inversement, la location ne répondant pas à ces différents critères est réputée location en meublé non professionnelle (LMNP).

Définition de la location en meublé professionnelle au regard de l’IR
un membre au moins du foyer fiscal est inscrit au RCS et le total des recettes locatives annuelles du foyer fiscal est supérieur à 23 000 € et aux autres revenus professionnels du foyer fiscal

Remarque

La location en meublé à titre habituel constitue une activité commerciale, quelle que soit la qualité du loueur, professionnel ou non.

Fiscal

Imposition des revenus locatifs

Imposition à l’IR au titre des BIC (+ 15,5 % de prélèvements sociaux) pour un loueur en meublé non professionnel, contre + 8 % pour un loueur en meublé professionnel.

Le seuil de recettes annuel HT à ne pas dépasser pour bénéficier du micro-BIC est égal à 32 900 €. L’abattement forfaitaire est de 50 % (avec un minimum de 305 €).

Imputation du déficit

Sur le revenu global, pour un loueur en meublé professionnel.

Sur les bénéfices non professionnels imposables au titre des bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année ou des 10 années suivantes pour un loueur non professionnel.

Réduction d’IR (“loi Bouvard-Censi”)

Réduction d’IR :

accordée aux loueurs non professionnels pour l’acquisition, de 2009 à 2016, d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement ou achevé depuis au moins 15 ans et ayant fait ou faisant l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation, situé dans une résidence de tourisme, pour personnes âgées, handicapées ou étudiantes et loué meublé pendant 9 ans,
calculée selon les mêmes modalités que la réduction d’IR Scellier “normal” , mais au taux de 25 % pour les investissements réalisés en 2009 et 2010, 18 % pour ceux réalisés en 2011 et 11 % pour ceux réalisés depuis 2012.

Impôt sur les plus-values

Régime des plus-values :

immobilières pour un loueur non professionnel,
professionnelles pour un loueur professionnel.

ISF

Imposition des locaux selon le régime de droit commun pour un loueur non professionnel et exonération pour un loueur professionnel.

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