Immobilier locatif classique

De façon générale, sont visés les immeubles loués “nus” (c’est-à-dire non meublés) à usage d’habitation.

1. Bail d’habitation

On appelle “bail” le contrat de location (loi Mermaz-Malandain pour la majorité des logements loués non meublés). Les frais liés à la conclusion du bail sont plafonnés.

Remarque

Le propriétaire est tenu de louer un “logement décent”, autrement dit :

en bon état d’entretien et de solidité,
comportant des éléments essentiels d’équipement et de confort (chauffage et sanitaires, notamment),
et disposant au moins d’une pièce principale d’une surface habitable minimale de 9 m².

Remarque

Depuis le 01.08.2015, les baux nus ou meublés à usage d’habitation principale doivent être conclus selon un modèle type.

Principales caractéristiques des baux Mermaz-Malandain
Durée : 3 ans minimum si le propriétaire est une personne physique (1) . Dépôt de garantie : 1 mois de loyer au maximum Loyer : libre en début de bail, puis révisé chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL) (2)

Principales caractéristiques des baux Mermaz-Malandain

Durée : 3 ans minimum si le propriétaire est une personne physique (1) .

Dépôt de garantie : 1 mois de loyer au maximum

Loyer : libre en début de bail, puis révisé chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL) (2)

(1) Congé par le propriétaire possible en fin de bail (préavis de 6 mois), pour habiter, vendre ou si motif légitime et sérieux. Congé par le locataire possible à tout instant (préavis de 3 mois, en principe) et sans motif. Ce délai est toutefois ramené à 1 mois dans certaines situations (en cas de mutation ou dans les zones urbaines tendues de plus de 50 000 habitants, notamment).

(2) Lors de la conclusion d’un bail à usage d’habitation principale nue ou meublée, le loyer d’un logement situé dans une agglomération présentant une situation anormale du marché locatif ne peut pas dépasser de 20 % un loyer de référence au m² (ni être inférieur de 30 % à ce loyer). Ce dispositif concerne Paris depuis le 01.08.2015 et devrait s’étendre progressivement. L’ancien dispositif d’encadrement a été reconduit pour 1 an et s’applique dans les communes non encore soumises aux nouvelles dispositions.

Remarque

La possibilité de demander une caution est réservée, sauf exceptions (logement loué à un étudiant, notamment), aux seuls bailleurs personnes physiques (ou sociétés immobilières constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4^e degré inclus) n’ayant pas souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire (ou tout autre forme de garantie).

[Haut de page]

2. Espérance de profit

Elle dépend :

du montant des loyers encaissés, lequel est lui-même fonction de la surface du logement, de son standing, de sa situation (proximité de zones commerciales, moyens de transport, écoles, etc.), notamment,
et de la plus-value susceptible d’être réalisée lors de la vente.

[Haut de page]

3. Fiscal

Impôt sur le revenu (IR)

Pas de régime particulier :

les loyers sont imposables au titre des revenus fonciers : sauf application du micro-foncier, les intérêts d’emprunts souscrits pour l’acquisition, ainsi que les primes d’assurance pour risque de loyers impayés sont notamment déductibles des revenus fonciers pour leur montant réel et justifié,
et les plus-values au titre des plus-values immobilières .

Taxe sur les loyers élevés des micrologements

Cette taxe s’applique aux logements d’une surface ≤ à 14 m² :

donnés en location nue ou meublée pour une durée minimale de 9 mois,
situés dans une zone se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements,
dont le montant du loyer mensuel (charges non comprises) excède 41,64 € par m² de surface habitable pour 2016.

Le taux de la taxe varie entre 10 % et 40 % en fonction du niveau de loyer pratiqué par rapport au loyer de référence.