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D'un côté, nous avons des acquéreurs potentiels d'un bien immobilier qui ont de plus en plus de mal à financer leur achat avec des prix qui ne cessent d'augmenter et des conditions d'emprunt qui se détériorent. De l'autre, nous avons des retraités dont le pouvoir d'achat s'effrite de génération en génération et qui souhaiteraient percevoir un complément de revenu leur permettant de faire face à certaines dépenses liées à l'âge ou, au mieux, de conserver un certain train de vie. Ces deux populations se rencontrent actuellement sur un marché qui semble retrouver de la vigueur : le viager immobilier.
Jugée un peu désuète ou entachée d'un caractère amoral ou morbide aux yeux de certains, la vente en viager retrouve actuellement un regain d'intérêt à en croire les notaires. Le procédé demeure toutefois encore marginal, aux alentours de 5 000 transactions par an, soit environ 1 % du nombre total de transactions immobilières. Il met en jeu trois acteurs :
L'intérêt de vendre en viager La vente en viager est souvent la seule solution qui permette à une personne de se maintenir dans son cadre de vie tout en percevant des revenus. Le bien vendu en viager peut en effet être libre, mais dans la pratique, il est le plus souvent occupé jusqu'au décès du vendeur. Juridiquement, le vendeur se dépossède de son bien mais dispose consécutivement à la vente d'un droit d'usage et d'habitation. La garantie de percevoir un complément de revenu jusqu'à la fin de ses jours (le plus souvent indexé sur l'inflation, voir ci-dessous) est un avantage non négligeable au moment où l'allongement de la durée de la vie peut impliquer des soins coûteux qui ne peuvent souvent pas être financés par la seule pension de retraite. Le viager peut ainsi représenter une solution pour les personnes qui aimeraient subvenir à leurs besoins sans avoir à solliciter l'aide de leurs enfants, par exemple. Pour les personnes qui n'ont pas d'héritiers ou qui sont en mauvais termes avec eux, la vente en viager est aussi un moyen simple d'aliéner une partie de son capital sans état d'âme particulier.
La vente en viager peut aussi présenter un intérêt sur le plan fiscal pour le vendeur. La rente qu'il va percevoir à l'issue de la vente est en effet imposable à l'impôt sur le revenu pour une faction seulement de son montant qui varie selon son âge au moment de l'entrée en jouissance de la rente :
Cet abattement s'applique jusqu'au décès. Une fois la vente réalisée, le vendeur est déchargé du paiement de l'impôt foncier. Comme tout occupant ou locataire, il devra seulement s'acquitter du paiement de la taxe d'habitation.
La vente en viager peut aussi être un moyen d'alléger la facture des droits de succession qu'auraient à payer les héritiers du vendeur :
Gare toutefois à la donation déguisée !! Une vente en viager doit s'opérer dans les conditions normales du marché. Un décès prématuré (voir ci-dessous) ou une rente trop faible sont des critères qui peuvent être retenus pour invoquer la nullité du contrat de vente. Les héritiers s'estimant lésés, des créanciers, mais aussi le fisc peuvent y avoir intérêt. L'intérêt d'acheter en viager La vente en viager repose sur un aléa : la date de décès du vendeur. Ce pari sur l'espérance de vie du vendeur constitue l'un des intérêts majeurs de ce type de contrat : celui de ne pas payer trop longtemps les arrérages correspondant au prix de vente, ce qui bien évidemment permettrait de faire une bonne affaire. L'aléa est donc obligatoire. L'acquéreur est censé accepter ce risque et tout décès prématuré du vendeur est susceptible de remettre en cause la vente. Ainsi, si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature du contrat, la vente est automatiquement annulée, quand bien même l'acquéreur se défend d'avoir eu connaissance de la maladie du vendeur par exemple. La vente n'est toutefois pas annulée si la maladie s'est seulement déclarée après la signature de l'acte notarié ou en cas de décès accidentel. Une fois le délai de 20 jour passé, l'absence d'aléa peut toujours être invoquée par toute personne qui s'estime lésée par la vente (héritier, créancier, fisc...). Pour l'acquéreur, l'autre intérêt de l'achat en viager se trouve dans le paiement par fractions échelonnées sous forme de rente, ce qui lui permet de devenir propriétaire sans avoir à mobiliser des sommes d'argent trop importantes. Le bouquet est normalement financé sans avoir à recourir au crédit. Il faut savoir que les banques refusent le plus souvent de prêter pour financer un bouquet, l'hypothèque de premier rang étant déjà réservée au crédirentier. Bien choisir l'immeuble et le vendeur
La technique particulière de l'achat en viager ne doit pas avoir pour conséquence pour l'acquéreur d'occulter les critères habituels à apprécier : localisation, exposition, état général de l'immeuble, potentiel, etc.. Comme pour tout autre achat immobilier, il ne doit pas non plus se dispenser de s'informer sur les travaux exécutés, ceux en cours ou prévus à plus ou moins long terme dans l'immeuble. C'est en effet à l'acquéreur qu'incombera par la suite le paiement des grosses réparations. De plus, si le vendeur continue à occuper l'immeuble, l'acquéreur doit être certain qu'une fois la vente réalisée, le vendeur ne laissera pas le bien se dégrader. Cela suppose donc une certaine connaissance du mode de vie du vendeur si l'on veut éviter toute mauvaise surprise. Le contrat de vente
La vente en viager s'effectue le plus souvent - et c'est vivement recommandé - par l'intermédiaire d'un professionnel (agent immobilier, notaire, etc.) qui va mettre en relation les deux parties. Mais, comme pour toute transaction immobilière, la vente se finalise chez un notaire, lequel aura effectué les formalités d'usage préalables. La valeur du bien sera estimée au jour de la vente et le montant des frais de vente sera calculé sur la valeur totale du bien au jour du contrat en tenant compte de l'espérance de vie escomptée du vendeur. De façon courante, le prix de vente comporte :
Le bouquet équivaut généralement à 20 ou 30 % de la valeur du bien.
La rente viagère est déterminée selon la conjugaison de plusieurs critères : âge du crédirentier, réversibilité de la rente à un éventuel conjoint, viager libre ou occupé, importance du bouquet, estimation des charges du propriétaire, etc. Attention, il n'existe aucune méthode imposée par la loi pour calculer le montant des rentes viagères, mais seulement des barèmes mis en place par les compagnies d'assurance ou par les notaires. Il est donc important pour l'acquéreur de s'informer sur la méthode de calcul employée par l'intermédiaire, de comparer et d'apprécier si la rente sera finalement supportable dans son budget. D'autant qu'il est également d'usage que le contrat de vente prévoit une clause d'indexation de la rente pour préserver le pouvoir d'achat du crédirentier. Là encore, la loi n'impose pas un indice de référence. C'est généralement l'indice des prix à la consommation qui est utilisé. Enfin, le paiement de la rente peut être mensuel, trimestriel ou même annuel.
La vente en viager peut être une réponse à diverses situations patrimoniales, mais, comme pour tout marché, le prix d'un viager dépend de l'offre et de la demande. L'acquéreur doit être attentif aux caractéristiques du bien qu'il désire acheter. De son côté, le vendeur ne doit pas profiter de la certaine complexité qui entoure la fixation du prix de vente (rente et bouquet) pour être trop gourmand et décourager ainsi les acquéreurs potentiels. Les deux parties pourront alors établir un pari gagnant-gagnant, sans arrière-pensée. |
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