Depuis sa refonte en 2012, le prêt à taux zéro (ou PTZ) est principalement réservé à l'achat ou à la construction d'un logement neuf. Dans certains cas, il peut néanmoins encore être utilisé pour acquérir un bien immobilier déjà existant à la condition toutefois de réaliser des travaux importants, une possibilité qui a été étendue à partir de 2015.

Quels logements ou locaux éligibles ?

De la transformation d'une grange à la réhabilitation d'une "ruine" dans un village, en passant par l'acquisition d'un logement social, le prêt à taux zéro peut effectivement concourir à l'acquisition d'un bien immobilier ayant déjà été utilisé, moyennant, dans la plupart des cas, la réalisation de travaux conséquents et l'engagement, pour l'emprunteur, de l'occuper à titre de résidence principale.

Remettre sur pied une ruine

Il s'agit ici d'un logement ancien dont l'acquisition, en vue de sa première occupation, s'accompagne d'une rénovation de grande ampleur concourant à la production d'un immeuble neuf au sens où le prévoit l'article 257, I-2-2 du Code général des impôts.

Les travaux doivent consister en une surélévation ou doivent rendre à l'état neuf :

• soit la majorité des fondations,
• soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage,
• soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement,
• soit l'ensemble des éléments de second oeuvre (planchers non porteurs, huisseries extérieures, cloisons intérieures, installations sanitaires et de plomberie, installations électriques...), dans une proportion fixée aux 2/3 pour chacun d'entre eux.

S'agissant du second oeuvre, ce sont chacun des six lots qui doivent être rendus à l'état neuf pour que cette composante soit considérée comme rendue à l'état neuf dans son ensemble.

Les travaux peuvent être effectués :

• par le vendeur avant ou pendant la vente, auquel cas l'acheteur devra présenter une attestation de remise à neuf signée du vendeur,
• ou par l'acheteur après la vente, à qui il revient alors de présenter une attestation de remise à neuf à l'établissement prêteur.

Dans tous les cas, l'acheteur devra bien être le premier occupant du logement remis à l'état neuf.

Les travaux doivent être réalisés dans un délai de 3 ans à compter de la date d'émission de l'offre de prêt.

Rénover un logement situé en milieu rural

Il s'agit d'un nouveau cas de figure mis en place à compter du 1er janvier 2015, moins draconien que le précédent mais il est limité à certaines zones du territoire et une quotité de travaux est néanmoins encore exigée. Une fois les travaux effectués, le logement conserve, sur le plan fiscal, son caractère ancien.

Première condition : le logement doit être situé dans l'une des 5 920 communes rurales listées par l'arrêté du 30 décembre 2014 (JO du 31 décembre).

Seconde condition : l'acquéreur doit présenter un programme de travaux d'amélioration qui doit représenter au moins 25 % du coût total de l'opération (achat + travaux + frais annexes). Sont ainsi visés :

• les travaux ayant pour objet la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes,
• la modernisation, l'assainissement ou l'aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes,
• ainsi que les travaux destinés à réaliser des économies d'énergie, à l'exception de ceux financés par un éco-PTZ.

Ici aussi, les travaux doivent être réalisés dans un délai maximal de 3 ans. Un allongement de ce délai peut être sollicité, au plus tard 3 mois avant son expiration, dans les 5 situations suivantes dûment justifiées :

• accident de l'emprunteur ayant entraîné une interruption temporaire de travail d'au moins 3 mois,
• décès de l'emprunteur,
• catastrophe naturelle ou technologique,
• procédure contentieuse liée à la réalisation de l'opération,
• cas de force majeure.

Pour justifier du programme de travaux et du respect du quota de 25 %, l'emprunteur fournit à l'établissement prêteur une attestation sur l'honneur ainsi que l'ensemble des devis, puis, une fois les travaux réalisés, l'ensemble des factures.

Transformer un local non affecté à l'habitation

La transformation en logement d'un local non affecté initialement à cet usage (grange, boutique, atelier, etc.) peut également bénéficier du concours du PTZ. Dans ce cas, le logement produit est ici aussi assimilé à un logement neuf dont l'acheteur devra être le premier occupant. La demande d'un PTZ peut émaner d'une personne qui est déjà propriétaire d'un tel local. Il faut dans ce cas qu'elle occupe de façon effective ce bien à titre de résidence principale sitôt les travaux terminés pour éviter que la demande de prêt ne soit remise en cause.

Acquérir un logement issu du parc social

Le locataire d'un logement social peut obtenir un prêt à taux zéro pour acquérir son logement ou un autre logement proposé par son bailleur social (organisme de HLM ou société d'économie mixte) dans le même département.

L'emprunteur doit fournir à l'organisme prêteur le compromis de vente. Ce dernier doit préciser la qualité du vendeur, le caractère occupé ou vacant du logement et le prix de vente, lequel doit être inférieur de 35 % à l'évaluation faite par le service des domaines (cette évaluation doit également être fournie).

Acquérir un logement dans le cadre d'un contrat de location-accession

Le mécanisme de la location-accession permet à une personne ou un ménage d'acquérir un logement pour l'occuper à titre de résidence principale. Le contrat est géré par la loi du 12 juillet 1984. Il peut être proposé par un bailleur social (organisme de HLM, SEM, etc.) ou un bailleur privé. A l'issue d'une première période de jouissance du logement en tant que locataire dont la durée est fixée au contrat, le PTZ peut être sollicité par le locataire, lors de la levée de l'option confirmant l'acquisition, pour le financement du solde du prix d'achat (différence entre le prix prévu dans le contrat et le montant déjà versé des redevances).

La levée de l'option et le paiement du prix emportent transfert de propriété au bénéfice du locataire accédant. Sur le plan fiscal, le logement est qualifié de "logement neuf", étant entendu que l'acheteur doit être son premier occupant à la levée de l'option.

Rappel de 8 principes sur le PTZ

Que le logement financé par un PTZ soit neuf ou ancien, il convient de rappeler quelques principes communs :

1. Le PTZ ne finance jamais en totalité une opération. Il vient en complément d'un ou plusieurs autres prêts. Pour les banques, il est même généralement pris en compte dans l'apport personnel. Le pourcentage du montant de l'opération pris en compte par le PTZ est de 10 % pour un logement ancien (achat dans le parc social) et varie entre 18 et 26 % pour un logement neuf ou ancien réhabilité selon la localisation géographique.
2. Le PTZ est octroyé à un primo-accédant, à savoir une personne qui, au moment de la demande de prêt, n'est pas propriétaire de sa résidence principale depuis au moins 2 ans. Font toutefois exception à cette condition : les titulaires d'une carte d'invalidité de 2e ou 3e catégorie, les bénéficiaires d'une prestation pour personne handicapée (AAH ou AEEH), et les victimes d'une catastrophe ayant conduit à rendre inhabitable de façon définitive leur résidence principale.
3. Le PTZ est soumis à une condition de ressources qui varie selon la localisation du logement et le nombre de personnes destinées à occuper le logement à titre de résidence principale (22 000, 24 000, 26 000 ou 36 000 € selon la localisation du logement pour une personne seule, par exemple). Le montant des ressources pris en compte correspond au plus élevé des montants suivants : le revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année ou le coût total de l'opération divisé par 9.
4. Les modalités de remboursement du PTZ varient en fonction des ressources de l'emprunteur et de la taille du ménage.
5. Le logement financé par le PTZ doit être affecté à l'habitation principale dans un délai maximal de 1 an suivant son acquisition ou l'achèvement des travaux. Sous certaines conditions, ce délai est porté à 6 ans dès lors que le logement est destiné à être occupé par l'emprunteur à compter de son départ à la retraite.
6. Le logement financé par le PTZ doit être occupé comme résidence principale tant que le prêt n'est pas remboursé, sous peine de remise en cause de l'opération.
7. La revente du logement avant le terme du PTZ entraîne normalement le remboursement du solde restant dû. Cependant, en pareil cas, il est possible de demander à la banque un transfert du prêt, sous réserve que la nouvelle opération d'achat respecte les conditions d'octroi du PTZ. Le transfert concernera uniquement le capital restant dû. Il convient de noter également que le transfert est soumis à l'accord de la banque qui peut le refuser si elle estime que les garanties du nouvel achat sont insuffisantes.
8. Le PTZ concerne uniquement des opérations d'accession à la propriété en pleine propriété. Les achats d'usufruit, de nue-propriété ou de parts indivises sont autorisées dès lors qu'ils donnent à l'acheteur la pleine et entière propriété du bien qu'il occupera à titre de résidence principale.

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