Déjà réformé début 2011, le prêt à taux zéro, appelé désormais aussi PTZ+, a subi un nouveau recadrage cette année : il a notamment perdu son caractère universel, avec la remise en place d'une condition de ressources, et, dorénavant, il est principalement réservé à l'acquisition d'un logement neuf.

Bénéficiaires : les primo-accédants, sous condition de ressources

Le PTZ+ est réservé aux primo-accédants, autrement dit aux ménages qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale dans les deux années précédant l'offre de prêt. La condition de primo-accession n'est toutefois pas exigée lorsque le bénéficiaire du prêt ou l'un des occupants du foyer est :

• titulaire de la carte d'invalidité de 2e ou 3e catégorie,
• bénéficiaire de l'allocation aux adultes handicapés ou de l'allocation d'éducation spéciale
• ou victime d'une catastrophe rendant inhabitable de manière définitive sa résidence précédente.

Le PTZ+, version 2012, est de nouveau soumis à une condition de ressources. Le montant des ressources pris en compte correspond au plus élevé des deux montants suivants :

• la somme des revenus fiscaux de référence de l'avant-dernière année précédant celle de l'émission de l'offre de prêt (revenus de 2010 pour une offre émise en 2012) de l'ensemble des personnes qui sont destinées à occuper le logement (autrement dit, le revenu fiscal de référence de l'emprunteur et, le cas échéant, de celui de toutes les personnes destinées à occuper le logement et qui ne sont pas rattachées au foyer fiscal de l'emprunteur),
• le coût total de l’opération divisé par 10.

Les plafonds pour les offres de prêt émises depuis le 1er janvier 2012 sont les suivants :

Destination du prêt : financement d'un logement neuf, principalement

Le PTZ+ est principalement destiné désormais au financement de l'acquisition ou de la construction d'un logement neuf.

Sont qualifiées de logements neufs les opérations suivantes :

• construction d'un logement, accompagnée le cas échéant de l'acquisition de droits de construire ou de terrains destinés à la construction de ce logement,
• acquisition d'un logement existant en vue de sa première occupation après réalisation de travaux concourant à la production ou à la livraison d'un immeuble neuf (opération éligible à compter du 1er juin 2012),
• acquisition et/ou transformation d'un local non destiné initialement à l'habitation (grange, bureau, boutique, etc.),
• acquisition d'un logement par location-accession dès lors que l'emprunteur est le premier occupant à lever l'option.

S'agissant d'un logement ancien, seules les opérations portant sur un logement du parc social peuvent désormais ouvrir droit au PTZ+ :

• si le logement est occupé, l'acquéreur est le locataire du logement ou, sur sa demande, son conjoint, ou, sous condition de ressources, ses ascendants ou descendants ;
• si le logement est vacant, l'acquéreur doit être locataire d'un logement du parc social dans le même département ou un gardien d'immeuble employé par l'organisme gestionnaire du parc.

Dans les deux cas, l'acquisition s'accompagne d'un engagement d'effectuer des travaux concourant à rendre le logement neuf.

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Montant du prêt

Le montant du prêt est plafonné selon trois déterminants :

• Premièrement, le coût total de l'opération est retenu dans une certaine limite en fonction du nombre de personnes destinées à occuper le logement et la localisation géographique du logement (tableau 1).

• Deuxièmement, au coût total de l'opération, il est retenu une quotité, fixée selon la localisation géographique du logement, son caractère neuf ou ancien et son niveau de performance énergétique (tableau 2).

• Enfin, le montant du PTZ+ octroyé ne peut pas excéder le montant du ou des autres prêts éventuellement souscrits (d'une durée au moins égale à 2 ans) pour le financement de l'opération. Autrement dit, le PTZ+ ne peut pas être le prêt principal de l'opération.

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Remboursement du prêt

Le remboursement du PTZ+ s'effectue par mensualités constantes, en fonction des revenus, du nombre de personnes destinées à occuper le logement et de la localisation du logement. 6 profils de remboursement ont été définis. La durée du prêt s'échelonne entre 8 ans (pour les ménages les plus aisés) et 25 ans (pour les ménages les plus modestes). En fonction de ses revenus, l’emprunteur peut bénéficier d’un différé de remboursement partiel : pendant cette période, il ne rembourse qu’une fraction du montant du prêt à taux zéro.

Étape 1

Le montant des revenus pris en compte pour déterminer le profil de remboursement est le même que celui utilisé pour l’application du plafond de ressources vu précédemment.

À ce montant est appliqué un coefficient familial (tableau 3)

Étape 2

Le résultat obtenu avec l'application du coefficient familial va permettre de déterminer le profil de remboursement à appliquer en fonction du type de logement (neuf ou ancien) et de sa localisation géographique (voir tableau 4).

Étape 3

Le profil de remboursement ainsi déterminé permet enfin de connaître la durée total de remboursement (voir tableau 5). La période de remboursement peut comporter une période de différé partiel dans certains cas.

Déroulement du prêt

Sauf dans certaines situations (mobilité professionnelle entraînant un trajet de plus de 50 km entre le nouveau lieu de travail et le logement, décès, divorce ou dissolution d'un PACS, invalidité, chômage d'une durée supérieure à 1 an), le logement financé par le PTZ+ doit devenir la résidence principale de l'emprunteur dans un délai d'1 an suivant l'acte d'achat ou la déclaration d'achèvement des travaux.

Tant que le prêt n'a pas été intégralement remboursé, le logement doit demeurer la résidence principale de l'emprunteur. Ce logement ne peut pas être loué, sauf dans certaines situations (les mêmes que celles citées précédemment) et sous certaines conditions (location d'une durée maximale de 6 ans, respect des plafonds de ressources du locataire et de loyer applicables pour la location d'un logement social, en particulier).

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