OPCI : nouveau support d'investissement dans l'immobilier

L'immobilier occupe toujours une place prépondérante dans les choix d'investissement des particuliers. Après avoir soutenu par divers moyens l'acquisition directe (abaissement des droits de mutation, réforme de la fiscalité des plus-values immobilières, aménagement des dispositifs d'investissement locatif...), les pouvoirs publics remettent au goût du jour cette année ce qu'on appelle communément la pierre-papier (SCPI, sociétés foncières cotées, etc.) en donnant naissance à un nouveau produit d'épargne, l'OPCI, organisme de placement collectif en immobilier.

À terme, les SCPI disparaîtront mais les avantages inhérents à la pierre-papier seront préservés :

  • investir dans la pierre, même avec un investissement initial modeste,
  • mutualiser les risques et épargner sans soucis de gestion,
  • obtenir des revenus réguliers,
  • se constituer un patrimoine.

Le lancement des OPCI sera effectif après la publication d'un arrêté au Journal officiel portant homologation du règlement général de l'Autorité des marchés financiers (AMF), non encore paru à la date du 15 décembre.

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Un régime juridique proche de celui des OPCVM

L'OPCI a pour unique objet d'investir dans des immeubles directement ou indirectement ou de faire construire des immeubles en vue de les louer.

Le cadre juridique des OPCI est largement inspiré de celui des OPCVM (organismes de placement collectif en valeurs mobilières). Ces nouveaux organismes peuvent ainsi prendre la forme :

  • soit de fonds de placement immobilier (FPI), sur le modèle des FCP (fonds commun de placement),
  • soit de sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICV), sur le modèle des SICAV (sociétés d'investissement à capital variable).

L’OPCI est placé sous le contrôle de l’AMF et doit bénéficier, à ce titre, d’un agrément préalable.

Une composition destinée à favoriser la liquidité des parts ou actions

La composition de l'actif d'un OPCI est encadrée mais le législateur l'a voulue plus souple que celle des SCPI. Il doit être composé :

  • d'au moins 60 % d'immeubles ou de parts de sociétés non cotées à dominante immobilière pour les FPI,
  • et de 51 % pour les SPPICV.

Ces ratios sont nettement inférieurs à ceux exigés actuellement pour les SCPI. En effet, celles-ci doivent être investies à 95 % en actifs immobiliers. Cette composition devrait permettre aux OPCI d'être beaucoup plus liquides que les SCPI notamment pour faciliter les opérations sur le marché secondaire (achat et revente des parts en dehors de la période initiale de souscription). Pour assurer cette liquidité, les OPCI pourront investir dans divers instruments financiers. Mais, point important, ils seront surtout tenus de conserver au moins 10 % de leur actif global en placements monétaires pour financer les demandes de rachat.

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Allègement du cadre fiscal

Imposition des revenus

L'OPCI est transparent fiscalement :

  • Le fonds ayant pris la forme sociale d'un FPI distribue des revenus fonciers et ceux-ci sont imposés comme tel, comme si le souscripteur percevait des loyers d'un immeuble détenu en direct ;
  • la fiscalité des capitaux mobiliers est appliquée aux revenus distribués par le fonds ayant pris la forme sociale d'une SPPICV.

Imposition des plus-values

Selon les termes du rapport relatif à l'ordonnance du 13.10.2005, les plus-values devraient, en toute logique, être imposées :

  • selon le régime des plus-values immobilières pour les cessions de parts de FPI ;
  • et selon le régime des plus-values mobilières pour les cessions d'actions de SPPICV.

Droits de mutation

Contrairement aux SCPI et à l'immobilier détenu en direct, les mutations de parts ou actions d'OPCI ne sont pas passibles du droit d'enregistrement de 4,80 %.

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La mort annoncée des SCPI

Modalités de transformation des SCPI en OPCI

Les SCPI existantes doivent ainsi soumettre à leur assemblée générale, dans un délai de 5 ans, la possibilité de se placer sous le régime des OPCI. La SCPI pourra scinder ses actifs entre un FPI et une SPPICV, ce qui permettra à l'ensemble de ses porteurs de parts de pouvoir choisir la forme d'OPCI la plus adaptée à leurs objectifs. Il ne pourra plus être créé de nouvelles SCPI, ni procédé à de nouvelles augmentations de capital pour les SCPI déjà existantes, à compter du 31.12.2009.

L'ordonnance du 13.10.2005 laisse cependant subsister des zones d'ombre, tant sur le plan fiscal que sur le plan strictement financier (absence de frais lors des opérations de transformation) que l'Administration devra nécessairement expliciter.

Certains professionnels ne sont pas convaincus par cette réforme (source : Investir magazine, juillet-août 2005). Ils mettent notamment en avant le fait qu'on remplace un produit pur, la SCPI, par un produit hybride de nature boursière. Or, les Sicav immobilières et les sociétés foncières cotées occupent déjà cette place.

"L'immobilier n'est pas la Bourse", plaident-ils, "c'est le placement long par nature". Les SCPI ont résisté à la crise des années 90 au prix d'un effort d'explication envers les épargnants pour défendre ce concept de long terme. Aujourd'hui, mettre en avant que pouvoir vendre rapidement est un atout rend donc dubitatif ces mêmes professionnels. En outre, 10 % de liquidités obligatoires rémunérées aux taux du marché (de l'ordre de 2 % actuellement) amputeront logiquement les rendements. Enfin, selon ces mêmes personnes, la liquidité du marché secondaire ne sera pas mieux assurée qu'elle ne l'est actuellement pour les SCPI.

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décembre 2005