Afin d'alléger les obligations déclaratives des propriétaires-bailleurs percevant des revenus fonciers de faible montant, la loi fiscale prévoit un régime d'imposition simplifié, communément appelé "micro-foncier". Certaines situations sont toutefois exclues du champ d'application de ce régime simplifié. En outre, l'importance des charges peut amener le bailleur à opter pour une imposition selon le régime réel plus avantageuse.

Champ d'application

Le régime micro foncier concerne les contribuables qui perçoivent des revenus imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Il s'applique donc :

• aux propriétaires d'un bien détenu de façon directe et mis en location nue,
• aux associés d'une société immobilière de copropriété ou d'attribution, dotée de la transparence fiscale, à la condition que l'immeuble soit mis en location nue directe,
• et aux associés de SCI (société civile immobilière), porteurs de parts de SCPI (société civile de placement immobilier) et porteurs de parts de FPI (fonds de placement immobilier) qui donnent en location des immeubles nus, à la condition toutefois que le contribuable soit également, par ailleurs, propriétaire d'au moins un immeuble donné en location nue.

Le régime micro-foncier a perdu son caractère optionnel initial. Il s'applique aujourd'hui de plein droit, donc automatiquement, dès lors que le revenu brut foncier total perçu durant une année civile n'excède pas 15 000 €.

Enfin, il convient de rappeler que le régime micro-foncier est exclusif du régime réel. Par conséquent, il s'applique à l'ensemble des revenus fonciers perçus par le contribuable, à l'exception des revenus d'immeubles (ou de parts de sociétés immobilières) expressément exclus du dispositif.

Immeubles exclus du "micro-foncier"

Le micro-foncier ne s'applique pas lorsque le contribuable est propriétaire d'un ou plusieurs biens appartenant dans l'une des catégories suivantes :

• monuments historiques et assimilés mis en location,
• immeubles locatifs assortis d'un avantage fiscal particulier, à savoir :
  • dispositif Robien dans toutes ses variantes,
  • dispositifs Besson "neuf" et "ancien",
  • dispositif Périssol,
  • dispositif Lienemann,
  • dispositifs Borloo "neuf" et "ancien",
  • logements vacants remis en location bénéficiant d'une déduction spécifique,
  • logements faisant partie d'une résidences de tourisme ouvrant droit à réduction d'impôt,
  • dispositif Malraux dans sa version applicable aux demandes de permis de construire déposées avant le 1er janvier 2009,
  • SCPI donnant en location des immeubles dans le cadre des dispositifs énumérés ci-dessus,
• logements bénéficiant de la déduction spécifique accordée aux bailleurs donnant en location leur résidence principale à la suite d'une mobilité professionnelle.

Appréciation de la limite de 15 000 € et détermination du revenu imposable

Le revenu brut foncier à prendre en compte comprend l'ensemble des recettes brutes perçues par le propriétaire, y compris éventuellement les recettes accessoires. Celles-ci sont augmentées, le cas échéant, du montant des dépenses incombant normalement au bailleur et mises par convention à la charge des locataires. Les subventions, pour financer des travaux par exemple, ainsi que les indemnités sont comprises dans le revenu brut.

Lorsque le bailleur est redevable de la TVA, la limite de 15 000 € doit être appréciée hors TVA.

Enfin, la limite de 15 000 € n'a pas à être corrigée prorata temporis. Il en résulte que les bailleurs pour lesquels le temps de location au cours de l'année civile est inférieure à 12 mois bénéficient du micro-foncier dès lors que leur revenu brut n'excède pas 15 000 €.

Le revenu net imposable est déterminé ensuite par application d'un abattement forfaitaire de 30 % représentatif de l'ensemble des charges de propriété, ce qui implique que les contribuables qui relèvent de ce régime ne peuvent :

• opérer aucune autre déduction à ce titre,
• ni constater de déficit.

Cet abattement est calculé automatiquement par l'administration fiscale.

Option pour le régime réel d'imposition

Le propriétaire-bailleur, placé de plein droit sous le régime du micro-foncier, peut cependant opter pour le régime réel d'imposition des revenus fonciers. Le choix s'avère bien évidemment judicieux si l'ensemble des charges réelles est supérieur à l'abattement de 30 % prévu dans le régime simplifié.

Cette option s'exerce :

• sans formalisme particulier : elle résulte de la simple souscription de la déclaration des revenus fonciers n° 2044,
• et dans le délai prévu pour le dépôt de la déclaration d'ensemble des revenus n° 2042.

L'option est :

• globale : elle s'applique à l'ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal,
• exercée pour 3 ans,
• irrévocable durant cette période,
• valable tant que le contribuable reste de manière continue dans le champ d'application du micro-foncier,
• et reconduite annuellement au terme de cette période de 3 ans.

L'option engage donc le contribuable pour 3 ans. Les éléments du calcul qui va déterminer le choix de l'un ou l'autre des modes d'imposition (intérêts d'emprunt, travaux, prime d'assurance, charges de copropriété, etc.) doivent donc être pris en considération sur une période de 3 ans.

Incidence du micro-foncier sur le calcul de la plus-value immobilière

Par principe, les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement, ou d'amélioration réalisées sur un immeuble viennent en majoration du prix d'acquisition lorsqu'il s'agit de calculer le montant de la plus-value imposable générée par la cession du bien. Cependant, autre principe, les dépenses qui ont déjà fait l'objet d'une déduction ou d'un autre avantage au regard de l'impôt sur le revenu ne peuvent pas être prises en compte et venir s'ajouter au prix d'acquisition. Or, l'abattement forfaitaire de 30 % prévu dans le cadre du régime micro-foncier est réputé prendre en compte la totalité des charges et dépenses afférentes au bien locatif. Ces dépenses doivent donc être considérées comme ayant été intégralement déduites des revenus fonciers, quand bien même leur montant excéderait le montant de l'abattement forfaitaire. Par conséquent, elles ne peuvent en aucun cas être prises en compte pour le calcul de la plus-value.

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