La location meublée a quelque peu fait les frais de la chasse aux niches fiscales ouverte en 2008 par le gouvernement. Profitant d'un cadre réglementaire et fiscal plutôt attractif, la location meublée s'est considérablement développée ces dernières années, notamment grâce à la multiplication des résidences de services en tout genre (résidences étudiantes, résidences pour personnes âgées, résidences pour expatriés, etc.), des résidences de tourisme mais aussi des locations saisonnières de plus en plus proposées par les particuliers dans les villes bénéficiant d'un fort attrait touristique. La loi de finances pour 2009 a profondément aménagé le régime fiscal de la location des locaux meublés d'habitation, notamment en durcissant l'accès au statut de loueur en meublé professionnel.

Définition du loueur en meublé professionnel

Jusqu’à l’imposition des revenus de 2008, était considérée comme un loueur en meublé professionnel la personne inscrite au registre du commerce et des sociétés et remplissant au moins une des deux conditions suivantes :

• réaliser plus de 23 000 € de recettes locatives annuelles,
• ou retirer de cette activité au moins 50 % de son revenu global.

À compter de l’imposition des revenus de 2009, l’activité de location de logements meublés est considérée comme exercée à titre professionnel lorsque 3 conditions sont réunies :

• un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel,
• les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € (hors produits financiers ou éventuelles subventions perçues pour l'acquisition du bien immobilier),
• ces mêmes recettes excèdent les autres revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les autres catégories de revenus (traitements et salaires, BIC autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, bénéfices agricoles, BNC, revenus des gérants et associés soumis à l'article 62).

  Mesure transitoire

Afin d'assurer un passage progressif entre les anciennes et les nouvelles règles de détermination du caractère professionnel de la location meublée, la loi a instauré un mécanisme transitoire pour l'appréciation de la prépondérance des recettes de location par rapport aux autres revenus. Ce mécanisme prend la forme d'une surpondération des recettes portant sur des locations ayant commencé avant le 1er janvier 2009 ou acquis ou réservé avant le 1er janvier 2009 (VEFA ou travaux de rénovation). La surpondération des recettes s'effectue en les multipliant par un coefficient égal à 5, diminué de deux cinquièmes par année écoulée depuis le début de la location, dans la limite de 10 années.

Imposition des revenus et imputation des déficits

Sauf cas particulier, la location en meublé exercée à titre habituel constitue une activité commerciale, quel que soit le statut du loueur, professionnel ou non. Par conséquent, les recettes générées par cette activité sont imposables à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Selon le montant des loyers perçus au cours de l'année, le loueur peut choisir entre les différents régimes BIC : micro, régime réel ou réel simplifié) le plus avantageux fiscalement.

Pour bénéficier du régime simplifié micro-BIC :

• le seuil des recettes annuelles ne doit pas excéder 32 000 € pour l'imposition des revenus de 2009 (contre 76 300 € pour l'imposition des revenus de 2008),
• et l'abattement forfaitaire représentatif de l'ensemble des frais est désormais de 50 % (contre 71 % pour l'imposition des revenus de 2008).

Imputation des déficits : règle pour le loueur non professionnel

Jusqu’à l’imposition des revenus de 2008, le déficit subi par un loueur en meublé non professionnel était imputable sur d’éventuels bénéfices retirés de l’ensemble de ses activités BIC non professionnelles, réalisés :

• au cours de la même année,
• et des 6 années suivantes.

À compter de l’imposition des revenus de 2009, ce même déficit est imputable sur les seuls bénéfices de même nature (autrement dit, des bénéfices générés par une activité de location meublée exercée à titre non professionnel) réalisés :

• au cours de la même année,
• et des 10 années suivantes.
  

Imputation des déficits : règle pour le loueur professionnel

Les déficits retirés de l’activité de location meublée exercée à titre professionnel restent imputables sur le revenu global sans limitation de montant.

Imposition des plus-values

Les plus-values de cession réalisées par les loueurs non professionnels à l'issue de la vente d'un bien locatif sont imposables selon le régime des plus-values des particuliers. Elles ne relèvent donc pas du régime des plus-values professionnelles. S'agissant des loueurs en meublé professionnels, la loi de finances pour 2009 leur autorise désormais le régime d’exonération des plus-values des petites entreprises prestataires de services (régime exigeant une activité d'au moins 5 ans et un niveau de recettes inférieur à 90 000 € pour une exonération partielle ou 126 000 € pour une exonération totale).

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