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La loi en faveur du travail, de l'emploi et du pouvoir d'achat du 21.08.87 (dite loi TEPA ou encore "paquet fiscal") a institué un crédit d'impôt au titre des intérêts d'emprunts contractés pour l'acquisition ou la construction de la résidence principale. L'administration fiscale vient de commenter ce dispositif dans une vaste instruction, dont voici les points-clés. Le crédit d'impôt s'applique aux intérêts versés au titre des prêts immobiliers contractés pour une acquisition qui a donné lieu à la signature d'un acte authentique à compter du 06.05.2007 ou, en cas de construction, lorsque la déclaration d'ouverture de chantier est intervenue à compter de cette même date. La loi n'a pas prévu de date butoir, le dispositif est donc institué pour le moment de façon permanente. Quelles sont les personnes concernées ? Le crédit d'impôt bénéficie aux personnes physiques qui acquièrent ou font construire un logement affecté à leur habitation principale. Il est également accordé à celles qui acquièrent indirectement leur résidence principale par l'intermédiaire d'une société immobilière non soumise à l'impôt sur les sociétés (SCI). Ces personnes doivent être domiciliées fiscalement en France (à savoir, métropole et départements d'outre-mer). Il n'est pas exigé qu'il s'agisse de leur première acquisition immobilière. De même, aucune condition de ressources n'est requise. Pour les couples soumis à imposition commune (personnes mariées ou partenaires pacsés), le logement acquis peut être la propriété des deux membres ou d'un seul d'entre eux. Il peut aussi être la propriété d'une personne à charge du foyer fiscal. Dans le cas d'un logement acquis en indivision (cas des concubins notamment), chaque indivisaire peut bénéficier d'un crédit d'impôt calculé sur la quote-part correspondant à ses droits. Quels sont les immeubles et opérations concernés ? Le logement qui a fait l'objet du prêt doit être affecté à l'habitation principale du contribuable. En pratique, il peut s'agir indifféremment :
L'immeuble concerné s'entend du local à usage d'habitation, y compris, le cas échéant, les garages et les emplacements de stationnement. Le principe général est que le garage ou toute autre dépendance (les terrains sont également inclus dans cette question) doit constituer un tout indissociable et nécessaire du logement principal. Cependant, l'administration admet que ces dépendances et le logement puissent être achetés simultanément à des vendeurs différents. A cet égard, elle établit un délai raisonnable maximal d'un an entre chaque procédure d'achat, tout en reconnaissant qu'il s'agit d'une question de fait à examiner au cas par cas. Dans tous les cas de figure, les logements concernés par le crédit d'impôt doivent répondre à des normes minimales de surface (notamment une surface totale au moins égale à 14 m2) et d'habitabilité. Le respect de ces normes doit être justifié par la production d'un état des lieux identique à celui qui est exigé pour l'octroi du prêt à taux zéro en cas d'acquisition d'un logement achevé depuis plus de 20 ans.
Le crédit peut s'appliquer dans le cas de travaux d'agrandissement du logement. Ces travaux doivent avoir pour effet d'accroître le volume ou la surface habitable des locaux. Sont ainsi visés, par exemple, l'aménagement de combles ou la transformation d'une dépendance en pièce d'habitation. Par contre, la construction de garages, piscines, balcons, loggias, terrasses ou vérandas n'est pas concernée par cette dérogation. Le crédit d'impôt peut également s'appliquer à l'acquisition d'un bateau ou d'une péniche à usage d'habitation dès lors :
Les personnes qui font constuire sur un terrain qui ne leur appartient pas peuvent aussi bénéficier du crédit d'impôt. S'agissant d'un Immeuble affecté pour partie à un usage professionnel, seule la fraction des intérêts afférente à l'acquisition de la partie privative peut bénéficier du crédit d'impôt. Le montant des intérêts à retenir est donc calculé au prorata de la surface effectivement utilisée comme habitation principale. Il en est de même si une partie de l'immeuble est donnée en location (exception faite de la location saisonnière meublée d'une fraction de l'habitation principale ne revêtant ni un caractère habituel ni professionnel).
Les intérêts des prêts contractés au titre de la seule acquisition d'un terrain ne peuvent normalement pas ouvrir droit au crédit d'impôt, sauf dérogation particulière dans les départements d'outre-mer pour les personnes qui acquièrent le terrain sur lequel est construit la maison dont elles sont propriétaires. Le crédit d'impôt est également refusé lorsque le logement occupé par le redevable est inscrit à l'actif d'une entreprise industrielle, commerciale, artisanale ou agricole. Quels sont les prêts éligibles ? Ouvrent droit au crédit d'impôt les intérêts payés en remboursement des prêts immobiliers, à taux fixe, variable ou prêt "in fine". L'emprunt peut indifféremment être souscrit auprès d'un établissement situé en France ou dans un autre État membre de la Communauté européenne, ainsi que la Norvège et l'Islande. Seuls les prêts contractés auprès d'un établissement financier sont éligibles, ainsi que certains organismes comme ceux du "1% logement", les chambres de commerce et d'industrie ou les comités interprofessionnels du logement. Par conséquent, sont exclus :
Quelles sont les modalités d'application ?
Ouvrent droit au crédit d'impôt les intérêts payés annuellement au titre des 5 premières annuités de remboursement des prêts immobiliers éligibles. Chaque annuité d'intérêt est déterminée de mois à mois. Ainsi, pour un contrat conclu en cours d'année, le contribuable bénéficient de 6 crédits d'impôts consécutifs, ceux de la première et de la dernière année correspondant à une fraction d'annuité exprimée en douzièmes. Le point de départ du décompte des 5 premières annuités éligibles s'entend de la première mise à disposition des fonds par le prêteur et non de la date de l'offre de prêt ou celle de la conclusion du contrat. En cas de construction ou d'acquisition en état futur d'achèvement, la date qui sert de point de départ de la première annuité éligible peut toutefois être fixée à la demande du contribuable à la date d'achèvement ou de la livraison du logement.
Outre les intérêts, les honoraires qui correspondent à l'acquisition de l'immeuble et les droits d'enregistrement acquittés lors de l'achat peuvent être inclus dans l'assiette du crédit d'impôt. En revanche, en sont exclus :
Le montant des intérêts ouvrant droit au crédit d'impôt ne peut excéder, au titre de chaque année d'imposition, la somme de :
Ces montants sont doublés lorsque le foyer fiscal est composé au moins d'une personne handicapée, soit respectivement 7 500 € et 15 000 €. Les montants ci-dessus sont majorés de 500 € par personne à charge.
Il est de :
Ainsi, pour un prêt conclu en cours d'année, le taux de 40 % trouve à s'appliquer sur deux années d'imposition.
Carole et François achètent en septembre 2007 un appartement d'une valeur de 300 000 €. Cette acquisition est financée au moyen d'un prêt sur 15 ans au taux de 4 %. Ils commencent à verser leur première mensualité le 4 octobre 2007.
Patrick, célibataire, achète 100 000 € un studio à Paris en septembre. Cette acquisition est financée au moyen d'un prêt sur 15 ans au taux de 4 %. Son premier remboursement intervient le 15 octobre 2007.
Le crédit d'impôt s'impute sur le montant de l'impôt sur le revenu dû chaque année, après imputation des réductions d'impôt et autres crédits d'impôt. Si le crédit d'impôt excède l'impôt dû, l'excédent est restitué au contrribuable. La restitution n'est toutefois pas opérée lorsqu'elle est inférieure à 8 €.
Le crédit d'impôt peut se cumuler avec le prêt à taux zéro. Dans ce cas, il s'applique bien évidemment aux intérêts des prêts souscrits en complément du prêt à taux zéro. En revanche, il ne peut s'appliquer, au titre d'un même logement, aux contribuables bénéficiant de la réduction d'impôt en faveur de l'acquisition d'une résidence principale située en outre-mer.
Afin de simplifier et de faciliter les démarches des contribuables, ceux-ci ne sont pas tenus de joindre à leur déclaration de revenus les justificatifs correspondant au crédit d'impôt dont ils demandent à bénéficier. Mais il doivent tenir tous ces documents à la disposition de l'administration en cas de contrôle. Changement de situation de famille et mutation professionnelle
Lorsqu'un couple divorce, se sépare ou rompt un PACS, ou lorsqu'un des deux membres du couple décède, le bénéfice du crédit d'impôt peut être poursuivi au nom de celui des deux qui conserve le logement et continue de l'occuper à titre de résidence principale.
Lorsque le contribuable, à la suite d'une mutation professionnelle, n'est plus en mesure d'affecter le logement du prêt à son habitation principale, il n'est pas procédé à la remise en cause des avantages précédemment obtenus. Le bénéfice du maintien de l'avantage pour la période postérieure est toutefois subordonné à la condition que le logement ne soit pas donné en location et que le contribuable n'ait pas fait l'acquisition d'un nouveau logement affecté à son habitation principale.
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