Dans un souci de protection des acheteurs, la loi Carrez impose, depuis plus de 10 ans maintenant, aux vendeurs d'un lot de copropriété, de mentionner sur tous les documents relatifs à la vente, avant-contrat et acte de vente, la superficie de la partie privative cédée.

La loi n'impose pas le recours à un professionnel pour effectuer le mesurage mais il est vivement recommandé pour éviter les litiges.

Quels sont les biens concernés ?

La loi Carrez s'applique uniquement aux cessions de lots privatifs de copropriété d'une surface de plus de 8 m2, qu'il s'agisse d'un logement d'habitation, d'un local professionnel ou commercial. Entrent également dans le champ d'application de la loi, les maisons formant des lots de copropriété dite horizontale.

En revanche, la loi ne concerne pas :

• les cessions de maisons individuelles,
• les cessions de terrains à bâtir,
• les cessions de parkings,
• les achats d'appartements neufs sur plan,
• les ventes judiciaires,
• ainsi que les ventes réalisées dans le cadre d'un congé pour vendre notifié par le bailleur à son locataire, ce dernier étant réputé avoir une bonne connaissance du bien occupé.

Comment mesurer ?

La superficie privative s'entend de la superficie des planchers des locaux clos et couverts. Ne sont pas pris en compte :

• les balcons et terrasses non couverts,
• les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtre,
• les annexes, caves, garages et jardins,
• ainsi que les planchers des parties du local dont la hauteur est inférieure à 1,80 m.

Ainsi :

• une loggia dès lors qu'elle n'est pas close et pas couverte est exclue du mesurage ;
• une véranda close et couverte n'a pas à être mesurée car elle est édifiée sans titre sur une partie commune à jouissance privative ;
• en revanche, une cave aménagée en cuisine ou en chambre doit être mesurée, ou encore les placards intérieurs dès lors qu'ils ont une hauteur de 1,80 m.

Recourir à un professionnel ?

La loi n'impose pas de recourir à un expert ou à un professionnel pour effectuer le mesurage. Ce choix est laissé à l'appréciation du vendeur, qui doit apporter un soin particulier au "mesurage" de la superficie, une erreur de plus de 5 % pouvant entraîner la restitution du trop-perçu par le vendeur (voir les sanctions civiles ci-après). Le recours à un professionnel est donc vivement conseillé lorsque le mesurage est complexe.

Le tarif moyen d'un mesurage oscille entre 80 et 100 €. L'attestation établie par le professionnel a une durée de vie illimitée en l'absence de modification intérieure bien évidemment.

Quelles sanctions ?

La loi impose aux vendeurs de mentionner sur tous les documents relatifs à la vente, avant-contrat et acte de vente, la superficie de la partie privative cédée. À défaut d'indication de cette superficie, l'acquéreur peut intenter une action en nullité de l'acte auprès du tribunal de grande instance dans un délai d'un mois à compter de la signature de l'acte.

Cela étant, la vente n'est pas susceptible d'être annulée si le vendeur, qui a omis de préciser la surface du local dans l'avant contrat, l'indique dans l'acte de vente définitif.

De plus, une erreur de mesurage de plus de 5 % à celle exprimée dans l'acte peut entraîner une diminution (ou un remboursement) du prix d'achat en proportion. L'action en diminution du prix doit être intentée dans un délai d'un an à compter de la signature de l'acte de vente.

À l'inverse, si la superficie réelle se révèle supérieure à celle mentionnée dans la promesse ou l'acte de vente, l'excédent ne peut donner lieu à aucun supplément de prix au profit du vendeur.

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