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"L'attrait pour la propriété s'est confirmé entre les années 2002 et 2006, prolongeant ainsi la reprise de la fin des années 1990, avec un tiers d'acquéreurs de plus que lors des années 80". Tel est le premier constat de la dernière enquête Logement de l'INSEE publiée ce mois-ci. Malgré des conditions d'emprunt favorables (baisse des taux, allongement possible de la durée des prêts), l'étude souligne toutefois l'accroissement de l'effort financier pour les ménages les plus modestes et les primo-accédants. L'accession à la propriété dopée par la péri-urbanisation Entre 2002 et 2006, 612 000 ménages en moyenne ont acheté chaque année leur résidence principale, alors qu'ils étaient 542 000 entre 1997 et 2001. Ce niveau est plus d'un tiers supérieur à celui observé dans les années 1980 ou au début des années 1990. Cette progression notable durant ces cinq années s'est effectuée "malgré de fortes hausses des prix dans l'immobilier". Un constat que l'INSEE explique par l'augmentation des acquisitions dans les zones rurales et par la baisse des taux d'intérêt qui a permis un allongement de la durée des prêts. 29 % des accédants récents ont en effet acquis leur bien immobilier dans une zone rurale, éloignée ou péri-urbaine, contre 25,5 % au début des années 1990. Cet éloignement des centres-villes a favorisé l'achat de logements neufs. Au total, 47,5 % des accédants récents ayant acheté dans le neuf entre 2002 et 2006 habitent en zone rurale ; ils étaient 29 % au début des années 1990 et 38,3 % à la fin des années 1990. Tous biens et zones géographiques confondus, l'achat dans le neuf, majoritaire dans les années 1980, ne représente toutefois plus qu'un tiers des achats aujourd'hui. Difficultés accrues pour les ménages modestes et les primo-accédants La forte hausse des prix de l'immobilier a tout de même quelque peu freiné l'accession des primo-accédants. "Si leur nombre est resté stable au cours de la période (autour de 360 000 par an)", observe l'INSEE, "leur part parmi l'ensemble des accédants est passée de 66,3 % entre 1997 et 2001 à 60 % entre 2002 et 2006, une baisse qui concerne tous les âges". De façon générale, les différentes catégories de ménages à faibles ressources accèdent moins souvent à la propriété depuis les années 2000. L'INSEE rappelle que, de façon logique, les ressources financières restent déterminantes pour obtenir un crédit et le fait d'avoir des revenus réguliers favorise donc l'accession à la propriété. Par voie de conséquence, les ménages connaissant le chômage, ceux en contrat à durée déterminée ou en inactivité, ou même les familles monoparentales peuvent se trouver écartés du processus.
Conditions d'emprunt favorables mais alourdissement de l'effort financier Les ménages recourent toujours au crédit de façon très majoritaire pour accéder à la propriété. La proportion est de 85 % et atteint 95,8 % pour les primo-acquéreurs. L'allongement des durées de prêt a bénéficié aux jeunes ménages accédants : la part des moins de 40 ans est passée de 64,1 % entre 1997 et 2001 à 66,1 % entre 2002 et 2006. Selon l'INSEE, ces jeunes ménages ont contracté des prêts pour 18,4 ans en moyenne durant la dernière période, soit trois ans de plus qu'ils ne l'auraient fait à la fin des années 1990. Pour les ménages plus âgés, la durée d'emprunt a moins augmenté, passant de 13 ans à 14,9 ans.
De façon générale, l'endettement des ménages pour l'acquisition de leur résidence principale s'est alourdi entre les deux périodes étudiées par l'INSEE. Ainsi, l'achat immobilier représente 4,2 ans de revenu entre 2002 et 2006, contre 3,1 ans entre 1997 et 2001. L'alourdissement a été particulièrement prononcé pour les accédants du premier quartile de niveau de vie (7,2 ans, contre 4,8 ans auparavant). L'emprunt souscrit représente en moyenne 2,8 années de revenu, contre 2,1 années durant la période 1997-2001. Là aussi, l'INSEE souligne que l'alourdissement est particulièrement sensible pour les ménages modestes et les primo-accédants. Au final, l'effort financier des accédants a crû de trois points entre les deux périodes, la moyenne s'établissant désormais à 21,9 %, après prise en compte des aides au logement. Pour la plupart des ménages, sauf pour les ménages les plus modestes, cette part est donc encore loin des 30 % couramment admis comme la limite soutenable. Selon l'INSEE, "le risque d'insolvabilité demeure faible", mais "l'accession à la propriété représente un effort financier pour les ménages les plus modestes, contraignant fortement leur budget" et "l'engagement sur une durée longue (18 ans pour les primo-accédants) accroît d'autant le risque d'aléas susceptibles de les mettre en difficulté". 6,7 % des accédants se plaignent de difficultés de paiement, 10 % dans les deux premiers quartiles de niveau de vie. Cependant, les impayés de mensualités sont rares (0,7 % des accédants).
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