Démembrement de propriété

Il y a démembrement lorsque les trois attributs de la propriété (droit d’utiliser le bien, droit d’en disposer et droit d’en percevoir les fruits) ne sont pas réunis entre les mains de la même personne.

1. Droits et obligations

L’usufruitier peut habiter lui-même l’immeuble ou le louer et percevoir les loyers, mais il ne peut détériorer ou laisser se détériorer l’immeuble, ou en changer l’usage. Le nu-propriétaire ne peut ni occuper l’immeuble ni le louer sans l’accord de l’usufruitier et est chargé des grosses réparations.

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2. Vente de l’immeuble

La vente de la pleine propriété est soumise à l’accord respectif de l’usufruitier et du nu-propriétaire.

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3. Fiscal

Imposition des revenus

L’usufruitier est imposable au titre des loyers perçus. Le nu-propriétaire peut déduire des revenus fonciers de ses autres immeubles les charges qu’il supporte . Il peut cependant renoncer à déduire les dépenses de grosses réparations supportées et opter pour la déduction de son revenu global, dans la limite annuelle de 25 000 €, de ces dépenses de grosses réparations, si le démembrement résulte d’une succession ou d’une donation entre vifs consentie, sans charge ni condition, entre parents jusqu’au 4^e degré inclusivement. La fraction des dépenses qui excède la limite annuelle de 25 000 € est imputable dans les mêmes conditions au titre des 10 années suivantes.

Impôt sur les plus-values

En cas de cession :

de l’immeuble en pleine propriété, le prix de vente est partagé entre usufruitier et nu-propriétaire et la plus-value respective est imposable au nom de chacun,
uniquement de l’usufruit ou de la nue-propriété, la plus-value est imposable au nom de l’usufruitier ou du nu-propriétaire, selon le cas.

Droits de succession

Décès du nu-propriétaire : imposition dans les conditions habituelles.

Décès de l’usufruitier : la réunion de la pleine propriété entre les mains du nu-propriétaire ne donne pas lieu à imposition.