Le crédit immobilier a pour objet de financer des opérations immobilières. Il est régi par des règles strictes destinées à informer et à protéger le consommateur. Une ordonnance du 25.03.2016 prévoit de nouvelles mesures visant à renforcer la protection de l’emprunteur immobilier, notamment en matière d’information préalable.
- l’achat d’un terrain destiné à la construction,
- l’achat d’immeubles à usage d’habitation ou mixte, directement ou par l’achat de titres de sociétés immobilières (SCI
, SCPI , etc.), en pleine propriété ou en jouissance, - certains travaux immobiliers : travaux de réparation, d’amélioration ou d’entretien non liés à l’acquisition d’un bien immobilier d’un montant > à 75 000 € (quel que soit ce montant pour les opérations de construction).
Il s’agit des prêts consentis de façon habituelle à des personnes physiques en vue de financer :
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De nouvelles mesures en matière d’information préalable du consommateur s’appliqueront, pour l’essentiel, à compter du 01.10.2016.
- remettre à l’emprunteur une fiche d’information personnalisée lui permettant notamment de comparer les différentes offres de crédit disponibles sur le marché et d’évaluer leurs implications (mesure applicable à compter du 01.10.2016),
- fournir des explications adéquates lui permettant de déterminer si le ou les crédits proposés sont adaptés à ses besoins et à sa situation financière (mesure applicable à compter du 01.10.2016),
- mettre en garde l’emprunteur lorsque, compte tenu de sa situation financière, le crédit peut induire des risques spécifiques pour lui (mesure applicable à compter du 01.07.2016),
- procéder à une évaluation rigoureuse de la solvabilité de l’emprunteur et consulter le FICP (mesure applicable à compter du 01.07.2016).
Avant la conclusion d’un crédit immobilier, le prêteur devra :
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Obligatoirement remis à l’emprunteur, ce document écrit indique l’identité des parties et précise la nature, l’objet, le montant, les modalités du prêt, son coût total, le taux effectif global ou TEG, le coût des assurances, les garanties exigées, etc.
Ces indications sont valables pendant 30 jours minimum.
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L’emprunteur ne peut signer l’offre de prêt que passé un délai de réflexion de 10 jours. Tout engagement de l’emprunteur durant ce délai est nul.
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- le contrat immobilier est annulé,
- et les sommes déjà versées sont restituées intégralement.
Si une clause suspensive relative à l’obtention du prêt a été insérée dans le précontrat, en cas de refus du prêt :
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- interdire tout remboursement partiel d’un montant ≤ 10 % du montant initial du prêt (sauf pour le solde),
- et/ou prévoir le versement à l’établissement prêteur d’une indemnité : maximum 3 % du capital restant dû dans la limite de 6 mois d’intérêts).
En principe possible, mais le contrat peut :
A compter du 01.07.2016, le prêteur devra communiquer à l’emprunteur, après réception de la demande de remboursement anticipé, les informations nécessaires à l’examen de cette faculté.
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Le prêteur peut exiger le remboursement immédiat (les sommes restant dues produisent alors des intérêts de retard à un taux égal à celui du prêt jusqu’à leur règlement effectif).
Il peut également réclamer une indemnité, dans la limite de 7 % du capital restant dû et des intérêts échus restant à payer.
La prescription de 2 ans applicable à l’action en paiement de la banque contre l’emprunteur immobilier a un point de départ différent selon que l’action porte sur les mensualités impayées ou sur le capital restant dû. Dans le premier cas, la prescription court à compter de la date d’échéance de chaque mensualité ; dans le second, à compter de la déchéance du terme du prêt.
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