“Qu’est-ce que c’est ? ” Pour encourager les investissements outre-mer, les pouvoirs publics ont institué depuis les années 80 divers régimes fiscaux de faveur. Le dernier d’entre eux, le dispositif de la loi Girardin, complété par la loi pour le développement économique des outre-mer du 27.05.2009, s’applique aux investissements réalisés depuis le 21.07.2003. Par ailleurs, plus récemment, le dispositif d’investissement locatif Duflot-Pinel comprend également un volet concernant l’outre-mer.

Vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt. Mais tous les investissements que vous effectuerez dans les DOM-TOM n’ouvriront pas droit à avantage fiscal. Seuls deux grands secteurs vous concernent.

En premier lieu, le secteur immobilier : vous achetez ou construisez un logement neuf, ou encore souscrivez au capital de SCPI ou de sociétés immobilières de construction. Hors secteur immobilier, vous pouvez également souscrire au capital de sociétés exerçant certaines activités : industrie, pêche, hôtellerie et tourisme, artisanat, notamment.

“À quoi cela sert-il ? ” Limitons-nous au secteur immobilier et admettons que vous soyez un simple particulier.

Vous devenez propriétaire d’un logement outre-mer dans le but de l’occuper vous-même à titre de résidence principale. Votre objectif aujourd’hui : profiter pleinement de votre retraite au soleil, par exemple. Notez que cette possibilité est réservée aux seuls primo-accédants.

Vous préférez que ce logement soit loué à une personne qui en fera sa résidence principale. Vous réalisez donc un investissement locatif immobilier, directement ou par l’intermédiaire d’une société si vous n’avez ni le temps ni les compétences pour gérer votre acquisition. Dans l’un ou l’autre cas, vous attendez de votre opération, non seulement une économie d’impôt, mais aussi des revenus réguliers, voire une plus-value à la revente.

“Dans quel contexte peut-on ou doit-on l’utiliser ? ” Vous rêvez d’exotisme… Vous entendez alléger le poids de vos impôts, sans pour autant assimiler DOM-TOM et paradis fiscal… Ces deux principaux objectifs ne sont d’ailleurs pas incompatibles.

“Quels en sont les avantages ? ” Les investissements immobiliers effectués outre-mer permettent, sous certaines conditions, de bénéficier d’une réduction d’impôt. Ainsi, par exemple, dans le cadre d’un investissement locatif dans le neuf (dispositif “Pinel outre-mer”), vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 23 % de votre investissement pris dans la limite de 300 000 € pour un engagement de location sur 6 ans (29 % pour un engagement de location de 9 ans). La réduction d’impôt est répartie sur les 6 années (ou 9) de l’engagement de location.

“Y a-t-il des précautions d’emploi ? ” Tout investisseur peut parfois être déçu de la rentabilité réelle du placement qu’il vient d’effectuer. Par rapport à sa mise de départ, les revenus perçus seront moins élevés que ceux espérés et le prix de revente aura peu progressé, voire diminué.

Quelques règles de bon sens vous permettront d’éviter de fâcheuses surprises. Veillez notamment à la qualité de vos intermédiaires.

“Combien ça coûte ? ” Dans le cadre d’un investissement immobilier, reportez-vous à ce qui a été dit précédemment concernant les investissements locatifs ou la résidence principale, en général.

Vous décidez d’investir dans le Pinel outre-mer en 2015 et, plus précisément, d’investir dans l’acquisition d’un logement situé en Guadeloupe, pour un prix d’acquisition de 130 000 € au total.

Vous avez donc contacté votre intermédiaire et souscrit un crédit immobilier pour l’acquisition d’un trois-pièces. Votre apport personnel se monte à 30 % environ. Vos mensualités sont relativement élevées, mais supportables compte tenu de votre situation financière. En outre, vous déduirez les intérêts d’emprunt des revenus tirés de la location.

Vous vous êtes engagé à louer cet appartement comme résidence principale pendant 9 ans.

Votre investissement vous ouvre droit à une réduction d’impôt qui va être répartie sur ces 9 ans.

Au titre de chacune de ces 9 années, la réduction d’impôt sera égale à 4 188 €.

• Un placement exotique sans pour autant assimiler les DOM-TOM à un paradis fiscal.
• Une réduction d’impôt importante, mais qui est plafonnée.
• Un placement parfois de plaisir, éventuellement à risques.
• Une rentabilité et des perspectives de revente inégales selon les secteurs.
• Autre réserve : l’engagement de conservation des biens pendant une certaine durée.