“Qu’est-ce que c’est ? ” En faisant l’acquisition d’un logement neuf (ou ancien que vous réhabilitez totalement) que vous vous engagez à louer pour une durée minimale de 9 ans, à condition que le loyer n’excède pas certains plafonds, vous bénéficiez d’avantages fiscaux. Sauf cas particuliers des logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement au plus tard le 31.03.2013, 2012 était la dernière année d’application du dispositif Scellier.
Les derniers logements éligibles devaient répondre à des normes élevées de performance énergétique.
Notez qu’il existe une variante du dispositif, dite “Scellier social”, qui comporte une condition de ressources pour les locataires.
“À quoi cela sert-il ? ” Les éléments essentiels du profit que vous pouvez réaliser vont être constitués par les loyers, bien sûr, mais aussi par des économies fiscales. En effet, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu de 25 % du prix de revient du logement retenu dans la limite de 300 000 €, pour les investissements réalisés jusqu’au 31.12.2010. En 2011, ce taux a été abaissé à 22 % pour les logements éligibles à la norme “basse consommation énergétique” (BBC) et à 13 % pour les logements non BBC. Pour les investissements réalisés en 2012, la réduction d’impôt est réservée aux seuls logements BBC, elle est calculée sur le prix de revient du logement dans la limite de plafonds par m2 de surface habitable retenu dans la limite de 300 000 € et son taux est fixé à 13 %.
À long terme, vous pouvez vendre et réaliser à cette occasion – nous vous le souhaitons – une plus-value.
“Dans quel contexte peut-on ou doit-on l’utiliser ? ” Certains ménages utiliseront ce dispositif pour préparer leur investissement immobilier suivant, d’autres pour compléter leurs ressources régulières, d’autres pour alléger le poids de leur impôt, etc.
En ce domaine, chaque cas reste particulier.
“Quels en sont les avantages ? ” Votre engagement de location est de 9 ans. La réduction d’impôt est répartie sur toute cette période.
Durant cette période, lorsque la réduction d’impôt excède l’impôt dû, la fraction excédentaire peut être imputée sur l’impôt sur le revenu dû au titre des 6 années suivantes.
Dans sa variante “sociale”, notez, d’une part, que vous bénéficiez aussi d’une déduction forfaitaire de 30 % sur les revenus fonciers et que, d’autre part, la réduction d’impôt peut être prolongée au-delà de la période initiale par période de 3 ans et dans la limite de 6 ans, au taux de 2 % du prix de revient du logement (1,33 % pour les investissements réalisés en 2012), si les conditions de loyer et de ressources du locataire restent remplies.
“Y a-t-il des précautions d’emploi ? ” Il est clair que les caractéristiques fiscales ne seront pas les seules à exercer leur influence sur les résultats financiers de votre opération. Parmi les nombreux éléments pouvant se révéler déterminants, il en est deux, spécifiques et lourds de conséquences patrimoniales.
D’une part, vous allez vous engager irrévocablement pour une période de 9 ans, le non-respect de cette obligation pouvant être lourdement sanctionné. D’autre part, les revenus locatifs perçus seront moins élevés que dans un investissement locatif classique.
Avant tout, il vous faut donc estimer quelles seront vos sorties et rentrées d’argent pendant la location, afin d’établir la rentabilité globale et exacte de votre placement.
“Combien ça coûte ? ” De façon générale, le coût est celui de tout investissement locatif.
| [Haut de page] |
Avant de vous lancer et d’acquérir un logement neuf dans le cadre du dispositif Scellier, vous avez noté consciencieusement ce que va vous coûter votre investissement et ce qu’il est susceptible de vous rapporter au cours des 9 prochaines années.
Des chiffres précis vous ont été communiqués par votre conseiller financier. Jusqu’à présent, tout vous semble donc relativement simple. Vos principales sorties d’argent vont être constituées du prix d’achat que vous paierez à crédit, des frais d’acquisition, des intérêts d’emprunts et charges annexes, des impôts sur les loyers. Parallèlement, vos rentrées d’argent comprendront, pour l’essentiel, les loyers et les économies fiscales.
Le 01.03.2010, vous avez fait l’acquisition d’un logement neuf pour 180 000 €.
La réduction totale d’IR est égale à 180 000 € x 25 % = 45 000 €. Celle-ci est répartie du 9 ans à hauteur de 5 000 € par an au titre des impositions sur le revenu de 2010 à 2018.
Sachez enfin que le bénéfice de cette réduction d’impôt est limitée à l’acquisition d’un seul logement par an.
| [Haut de page] |
| [Haut de page] |